房貸利率調(diào)降，我每月「省」出了3克金子
10月25日一早，不少房貸人收到了讓人雀躍的短信——存量房貸利率下調(diào)了。
根據(jù)此前的公告，全國(guó)范圍內(nèi)，除北、上、深的二套房外，其他存量房貸利率都將降至不超過(guò)LPR-30個(gè)基點(diǎn)，不僅惠及范圍大，力度也不小，下調(diào)幅度達(dá)到100個(gè)基點(diǎn)以上的大有人在。
對(duì)100個(gè)基點(diǎn)沒(méi)概念，我們可以算這樣一筆賬：30年期限共計(jì)100萬(wàn)貸款，5%的利率，等額本息條件下，總利息金額超過(guò)93萬(wàn)元，月供超過(guò)5300元。但如果是4%的利率，利息總額則為不到72萬(wàn)元，月供不到4800元。
調(diào)整之后，增量房貸和存量房貸之間的利差也大大縮小。以北京為例，目前北京最新發(fā)放的首套貸款利率為3.15%，大部分存量房貸的重定價(jià)日都是每年1月1日，也就是說(shuō)到明年1月1日，在LPR維持現(xiàn)在不變的情況下，存量首套房貸利率將降至3.3%。存量房貸的持有者們，看起來(lái)終于不再是“大怨種”了。
購(gòu)房心理的轉(zhuǎn)變疊加限購(gòu)政策的進(jìn)一步松動(dòng)，一線樓市又吹出了一波春風(fēng)。
落袋為安
最近一個(gè)多月，火柴的心情就像坐上了云霄飛車(chē)，幸福來(lái)得很突然。
9月中，火柴和朋友見(jiàn)面，得知了對(duì)方提前還貸的消息。當(dāng)時(shí)樓市和股市都不景氣，錢(qián)放在哪里區(qū)別不大，不如還貸。更何況現(xiàn)在房子本身還在貶值，如果要負(fù)擔(dān)高額的利息，怎么想都不劃算。他深以為然，盤(pán)了盤(pán)自己的存款，準(zhǔn)備還70萬(wàn)。
還貸要提前一個(gè)月申請(qǐng)，火柴沒(méi)有想到，在這一個(gè)月中，樓市利好政策竟然如雪片飛來(lái)：一線城市購(gòu)房條件放松、存量貸款利率調(diào)整、LPR調(diào)降，惠及了存量和增量?jī)蓚€(gè)群體。
到明年1月1日，火柴每月的房貸將從26000多元降到24000多，每月能少2000多塊。如果看利息總額，減少的數(shù)字更是驚人：100多萬(wàn)。
在銀行發(fā)布了確定的公告之后，他撤回了提前還貸的申請(qǐng)。
增量群體的利好更明確。火柴的女朋友也在這個(gè)十一假期買(mǎi)了房子，坐標(biāo)北京北苑，三、四年前要賣(mài)700萬(wàn)左右的房子，現(xiàn)在報(bào)價(jià)618萬(wàn)，成交價(jià)則砍到了555萬(wàn)。又因?yàn)橘u(mài)方手續(xù)復(fù)雜，網(wǎng)簽拖了半個(gè)多月。
在這半個(gè)月間，5年期以上LPR下調(diào)至3.60%，較此前下降了25個(gè)基點(diǎn)。按照北京6月末新政，首套房貸商貸利率政策下限統(tǒng)一調(diào)整為L(zhǎng)PR減45個(gè)基點(diǎn)，算下來(lái)，火柴女朋友的房貸利率只要3.15%。
作為此前北京首套房貸利率最高的一群人，李青松終于松了一口氣。10月25日，她的房貸利率從4.75%降到了3.9%，明年1月1日重新定價(jià)后會(huì)降到3.3%。到那時(shí)，她的月供會(huì)比現(xiàn)在少將近400元。雖然看起來(lái)不多，但是幾個(gè)月就能省出一件大衣。
最讓她開(kāi)心的還是利息總額的下降，以前要想省利息，只能節(jié)衣縮食提前還款，這次調(diào)降之后，直接省下了10萬(wàn)塊。“省了就是賺了。”她說(shuō)。
這次的存量貸款調(diào)降，從政策發(fā)布到落地的速度相當(dāng)快。9月末消息公布，10月中旬不到，各個(gè)銀行就出臺(tái)了細(xì)則，10月25日，各大行已經(jīng)開(kāi)始了統(tǒng)一的利率調(diào)整。10月末，全國(guó)全部存量貸款利率將調(diào)整完畢。
出乎意料的降幅
落地速度快，但存量房貸利率下調(diào)的消息其實(shí)已經(jīng)醞釀很久。
早在8月末，就有外媒放出消息稱(chēng)中國(guó)存量貸款利率或?qū)⑾抡{(diào)。一個(gè)月后，9月24日，央行對(duì)外宣布，將引導(dǎo)商業(yè)銀行存量房貸利率下降至新發(fā)放貸款利率水平，預(yù)計(jì)平均降幅大約在0.5個(gè)百分點(diǎn)。
下降至新發(fā)貸款利率水平？李青松一度非常懷疑。她2021年買(mǎi)房，當(dāng)年的貸款利率是4.75%，2024年9月的LPR調(diào)降之后，北京新買(mǎi)房的商貸利率已經(jīng)跌到了3.4%，前后差了135個(gè)基點(diǎn)，而北京一直是樓市政策最緊的城市。
不過(guò)，這次的利率調(diào)整是全國(guó)性的，先調(diào)降的是加點(diǎn)。根據(jù)各銀行發(fā)布的公告，如房貸所在城市無(wú)新發(fā)放房貸利率加點(diǎn)政策下限或加點(diǎn)政策下限不高于-30BP，則LPR加點(diǎn)幅度高于-30BP的，將其LPR加點(diǎn)幅度調(diào)整至-30BP；LPR加點(diǎn)幅度不高于-30BP的，將不調(diào)整。
也就是說(shuō)，調(diào)整之后，全國(guó)存量首套房貸款加點(diǎn)都將不高于-30BP。李青松的加點(diǎn)是55BP，調(diào)整至-30BP之后，上下差了85個(gè)基點(diǎn)，利差非常可觀。
存量房貸利率高位站崗，與新增房貸利差過(guò)大的問(wèn)題，在樓市行情和利率雙雙下行的環(huán)境里越來(lái)越尖銳。2023年年初，央行、銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布通知，決定建立首套住房貸款利率政策動(dòng)態(tài)調(diào)整機(jī)制。到8月末，央行關(guān)于降低存量首套住房貸款利率有關(guān)事項(xiàng)的通知發(fā)布。
關(guān)于那一次調(diào)降，具體到北京地區(qū)，對(duì)存量房貸以2019年10月8日為界限給了不同的規(guī)則，李元趕上了那次利好，房貸利率終于從5.4%的高位，往下降到了4.2%。到今年10月25日，全國(guó)統(tǒng)一調(diào)整后又降到了3.9%。
相比2023年8月的5.4%，李元目前的房貸利率已經(jīng)降低了150個(gè)基點(diǎn)。
存量貸款中的二套持有者，同樣是這次利率調(diào)降的惠及對(duì)象，他們中不少人此前的加點(diǎn)在100個(gè)BP以上。根據(jù)目前的政策，除北京、上海、深圳之外的二套存量房貸加點(diǎn)都將降至-30個(gè)BP。上述三個(gè)地區(qū)的降幅則稍低：北京五環(huán)內(nèi)降至-5BP，五環(huán)外為-25BP；上海的自貿(mào)區(qū)臨港新片區(qū)及嘉定、青浦、松江、奉賢、寶山、金山區(qū)為-25BP，其他地區(qū)L-5BP；深圳則全部降至-5BP。
這仍不會(huì)是最終的數(shù)字。2025年1月1日重新定價(jià)后，火柴、李青松和李元的貸款利率將全部降至3.3%，因?yàn)樗麄兊姆抠J計(jì)算方式全是隨LPR波動(dòng)。從今年年初到現(xiàn)在，我國(guó)的LPR調(diào)降幅度達(dá)到了60個(gè)基點(diǎn)。
政策之后
房貸利率調(diào)降后，火柴每個(gè)月的房貸少了2000多，負(fù)擔(dān)輕了些，更重要的還是心理壓力的釋放。
他買(mǎi)的是北京順義的期房，交房最快也要到今年年底。從去年開(kāi)始，房地產(chǎn)市場(chǎng)下行更加明顯，新房還沒(méi)交房就已經(jīng)在貶值。“去年就應(yīng)該預(yù)測(cè)到（房產(chǎn)的貶值），但剛需也沒(méi)辦法。”
《證券市場(chǎng)周刊》撰文稱(chēng)，政策施行后短期內(nèi)或?qū)?duì)銀行凈息差造成一定程度的沖擊，影響銀行凈利潤(rùn)。但存量房貸利率的下調(diào)，有助于緩解居民端現(xiàn)金流壓力，長(zhǎng)期來(lái)看，存量和新發(fā)按揭利率差的縮窄，則有望緩解目前提前還貸現(xiàn)象。
撤銷(xiāo)提前還貸申請(qǐng)之前，火柴算了這樣一筆賬：如果利率不調(diào)整，提前還貸后，自己每月的房貸將少3000元左右。現(xiàn)在利率調(diào)整了，不需要提前還貸，每月也能少2000多元，差別不太大。“那我覺(jué)得不如手里多拿點(diǎn)，一方面是保現(xiàn)金流，另外如果以后有好的投資機(jī)會(huì)，也能有主動(dòng)權(quán)。”
和火柴想法類(lèi)似的人不在少數(shù)。李青松當(dāng)年選擇提前還貸，很大程度上是因?yàn)樵诨鹄锍粤颂潱婵罾视植粩嘞抡{(diào)，實(shí)在沒(méi)有好的投資標(biāo)的。但就在十一前，股市突然暴漲，虧了好久的基金幾乎全部回本，金價(jià)也在不斷飆升。突然之間，炒股和買(mǎi)金，都成為比提前還貸更好的選擇。
《第一財(cái)經(jīng)》此前援引某國(guó)有大行深圳市分行數(shù)據(jù)，9月25日以來(lái)，個(gè)人按揭提前還貸日均申請(qǐng)量，較9月上中旬的日均水平下降了六成。
季潔的房子買(mǎi)在天津，幾乎是房?jī)r(jià)的最高點(diǎn)入手，到今年跌了將近30萬(wàn)。這兩年夫妻倆也想過(guò)把房子賣(mài)掉，始終沒(méi)能成交。眼看著四年間利息交了17萬(wàn)，他們決定提前還貸。本金還了小一半，存量房貸利率調(diào)降的政策出臺(tái)，動(dòng)搖了他們賣(mài)房的決心。
克而瑞數(shù)據(jù)顯示，10月的前20天，北京、上海、深圳三城合計(jì)成交量同比上漲幅度達(dá)到60%。雖然目前來(lái)看，重點(diǎn)二線城市的成交量和價(jià)格都還沒(méi)有進(jìn)入止跌區(qū)間，但有復(fù)蘇跡象就有了希望。以往的樓市周期中，回暖也總是從一線城市先開(kāi)始。
成交量的拉升有賴(lài)于9月末的一系列政策。以北京為例，和存量貸款利率調(diào)整一起落地的，是社保年限由5年縮短至3年（五環(huán)內(nèi)住房）或2年（五環(huán)外住房）和15%的首套首付比例。
火柴女朋友的社保年限剛滿(mǎn)四年，如果不是這次的新政，買(mǎi)房還要等上一年多。新政的落地，才讓這筆交易有實(shí)現(xiàn)的可能。10月初，不少如她一樣三、四年前就開(kāi)始看房的剛需群體，紛紛動(dòng)了起來(lái)。
據(jù)中原地產(chǎn)研究院數(shù)據(jù)，截至10月26日，北京當(dāng)月二手房住宅網(wǎng)簽同比上漲53.09%，實(shí)際成交量則超過(guò)了2.1萬(wàn)套，同比上漲超過(guò)150%。據(jù)其預(yù)測(cè)，10月實(shí)際市場(chǎng)成交將達(dá)到2.5萬(wàn)套，或?qū)?chuàng)下2017年以來(lái)的新高。
更重要的是，北京的二手房?jī)r(jià)格開(kāi)始出現(xiàn)止跌現(xiàn)象，有部分區(qū)域的二手房甚至出現(xiàn)兩年來(lái)的首次上漲。
樓市會(huì)因此好起來(lái)嗎？仍沒(méi)有人敢下定論。三年間的諸多政策釋放，每次都迎來(lái)小的成交高峰，又都有回落跡象。唯一能夠確定的是，存量貸款利率的調(diào)降，扎扎實(shí)實(shí)地緩解了房貸人的現(xiàn)金流壓力，加之存款利率的降低，錢(qián)或許真的能夠流動(dòng)起來(lái)。
讓錢(qián)流動(dòng)起來(lái)，從來(lái)都是最重要的課題。
（應(yīng)受訪者要求，文中均為化名）
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